（原标题：房企变阵：代建、生意与物业构建“第二增长极”）五月桃色网
在房地产市场企稳之际，房企加快拓展新业务增长点，包括代建、物业办事等业务。
2024年，在房企纾困连续取得弘扬之际，房企加码探索轻重并举运营时势，在生意、代建和物业办事等细分范畴构筑“第二增长极”。
当今代建市场集中度捏续上涨，绿城科罚、旭辉建管等保捏较大市占率；在生意地产范畴，龙湖集团、华润置地等房企深度布局，计较性业务对中枢净利润的孝敬卓绝五成；在物业板块，碧桂园办事、保利物业、雅生涯办事等物企的科罚限制居前。
与开拓业务比拟，这类业务往往呈现高利润率的脾性，能够平滑企业利润波动，成为房企赢得谨慎营收的压舱石。
代建市场集中度加重
绿城科罚结合八年市占率第一
行为繁密房企争相布局的第二增长弧线，以轻钞票、高毛利著称的代建行业连年步入竞争尖锐化阶段。除了绿城科罚、华夏建业等早期参与者，当今上百家房企已涉足代建范畴，部分房企诞生了专科的代建平台，比喻龙湖龙智造、招商建管、旭辉建管、新城建管、华夏安基、中梁建管、世茂科罚、中交房地产科罚等。
2024年，头部代建企业占据了限制高位。据克而瑞发布的2024年前三季度代建企业名次榜，绿城科罚、旭辉建管、蓝城集团位居行业TOP3，其间新签约代建面积差别为2720万平淡米、952万平淡米、938万平淡米（见表1）。
数据起原：克而瑞
欧美性色图部分代建“新相貌”也在积极膨胀。行为2023年前后诞生的专科代建科罚平台，润地科罚、招商建管当今保捏较大增量，2024年前三季度，前述企业的新增代建限制均保捏在400万平淡米以上，何况入围行业TOP10。
全体来看，代建行业新增限制呈现较高的集中度与行业分化。限制2024年三季度末，前述TOP3 企业的新签代建限制在TOP20榜单中占比达38.9%。其中绿城科罚新增限制保捏行业第一，何况保捏1.8%的同比增幅。
行为业内地产集团输出代建科罚办事的典型平台，绿城科罚以“中国最大的房地产开拓办事商”进行自我标榜。公司2024年度中期功绩敷陈涌现，绿城科罚结合8年保捏20%以上的代建行业市占率。限制敷陈期末，公司代建技俩已布局128座主要城市，合约技俩总建筑面积同比增长8.1%至1.23亿平淡米，蝉联行业限制首位。
在上市房企净利润无数见顶的布景下，绿城科罚的净利润连年保管增长。2020年至2023年，绿城科罚的净利润差别为4.39亿元、5.65亿元、7.45亿元、9.74亿元，同比增长35.27%、28.66%、31.73%、30.77%。2024年上半年，绿城科罚净利润为5.01亿元，同比增长5.82%。
基于代建企业轻钞票、低欠债等运作脾性，代建业务净利润率往往高于传统房地产业务。2020年至2023年，绿城科罚的毛利率轮番为47.76%、46.39%、52.28%、52.15%。对比Wind数据涌现，限制2023年三季度，103家A股上市房企的毛利率平均值仅为24.91%。
从业务组成情况看，生意代建是绿城科罚最大的收入和利润起原。2024年上半年，绿城科罚来自生意代建、政府代建的营业收入差别为13.08亿元、3.32亿元，占总营收比重差别为78.3%、19.9%。这两伟业务板块的毛利率水平差别为54.2%、40.4%，其中生意代建的毛利率水平昭着更高。
与此同期，由于代建业务主要提供办事而非融资，尤物皇后代建企业普通保管较低杠杆。限制2023年底，绿城科罚有银行进款及现款(不包括典质银行进款)为东说念主民币21.52亿元，流动比率为1.4倍，杠杆比率为0.8%。
生意地产获冲破性融资支捏
计较性业务成华润、龙湖功绩撑捏
除代建外，当今头部房企还在生意赛说念捏续发力，凭借该类计较性业务的高利润率与低老本融资上风，熨平周期内的利润波动。
梳理现时在计较性业务板块深度布局的房企，据克而瑞发布的《2024年内地房企运营收入名次榜》，其间运营收入限制在TOP5的房企包括万达商管、华润置地、万科地产、龙湖集团、新城控股，2024年度计较性收入差别为508.8亿元、287.9亿元、174.2亿元、155.4亿元、118.5亿元（见表2）。
数据起原：克而瑞
当今计较板块已成为部分房企的功绩撑捏。从生意地产、长租公寓等计较性业务赛说念看，龙湖集团、华润置地等头部房企取得了新冲破。
企业财报涌现，2024年上半年，龙湖集团运营及办事业务共计已毕计较性收入131亿元，同比增长7.6%，在公司中枢职权净利中的孝敬占比普及至大约以上，助力集团全体利润的相识和结构的优化。
其中，运营业务主要包括市集和长租公寓；办事航说念则包括物业科罚“龙湖智创生涯”和聪敏营造品牌“龙湖龙智造”。限制2024年中期，龙湖集团已开业91座市集技俩；住房租借方面，冠寓开业房间数达12.3万间。限制敷陈期末，龙湖物业在管面积3.7亿平淡米，龙湖龙智造已累计获取代建类技俩超110个。
与传统开拓业务比拟，计较性业务一贯呈现高毛利脾性。2024年上半年，龙湖集团的开拓业务结算毛利率仅为7.4%，而以物业科罚、聪敏营造为主的办事业务板块的毛利率则达32.3%。
与龙湖集团近似，2024年明确将“大资管”业务界说为主航说念业务的华润置地，上半年每每性业务收入同比普及9%至200亿元，中枢净利润同比增长14.4%至55.2亿元，占总中枢净利润的51.4%，初次卓绝了开拓销售型业务的孝敬。
华润置地每每性业务主要由计较性不动产业务、轻钞票科罚业务等板块组成，其中计较性不动产业务涵盖购物中心、写字楼及栈房房钱等。2024年上半年华润置地仅购物中心已毕房钱收入同比增长9.7%至94.8亿元，该业务板块毛利率卓绝70%。
值得一提的是，2024年出炉的计较性物业贷款新规也在进一步开释房企的典质融资空间。按照新规，于空洞效益较好的生意性房地产企业而言，可借助低利率、长周期的计较性物业贷款，置换部分老本更高的开拓贷和债券，进而裁汰融资老本并周转存量钞票。
当今生意地产范畴头部房企在贷款落地上已取得本色性弘扬。比喻，2024年上半年，万科在互动平台默示，公司新增计较性物业典质贷款108.9亿元；其间龙湖集团也在投资东说念主会议上默示，公司一经新作念约60亿元的计较性物业贷款，全年增额瞻望卓绝200亿元，余额将接近700亿元。
物企提质增效
碧桂园办事在管限制第一
在以“旱涝保收”和“强现款流”著称的物业板块，连年寻求有质料的发展，助力集团多元化业务。
中指推测院统计数据涌现，2024年上半年，物业上市企业科罚面积的平均值约为1.41亿平淡米，同比增长9.3%。连年物业科罚行业增量市场增速有所放缓，不外市场存量实足大，瞻望2025年世界物业科罚限制将达到319亿平淡米，物业企业仍旧不错通过竞争、并购作念大限制。
据部分上市物企泄露的在管限制，2024年上半年，碧桂园办事、保利物业、雅生涯的在管限制位居行业TOP3，其间在管面积差别为10.96亿平淡米、7.57亿平淡米、5.77亿平淡米（见表3）。
数据起原：企业公告
与此同期，区别于早期与联系房企业务绑定，连年物业提防第三方业务的开拓，以对冲来自联系方科罚面积的着落，助力多元业务的开展。比如，企业财报涌现，2024年上半年，碧桂园办事来自于第三方的收入同比增长4.8%至207.8亿元，收入占比达98.7%。限制2024年中期，保利物业来自第三方技俩的在管面积达到约4.91亿平淡米，占比达到64.9%；雅生涯办事来自第三方技俩的在管面积占比也达82.9%。
相较于限制拓展，2024年上市物企其实愈加醉心对“质”的追求，部分上市物企主动割舍低质效、科罚难度大、发展后劲小的技俩。比如，限制2024年中期，绿城办事储备面积较上年同期净减少0.21亿平淡米，主如若由于储备面积的委派及关于部分非中枢城市及存在委派风险的储备技俩的主动退出；世茂办事休止科罚面积0.175亿平淡米，原因系主动退出部分利润率较低、发展后劲较小的技俩，对在管技俩进行优化疗养。
此外，“深耕”和“聚焦”也成为物业企业市场拓展的重要。比如中海物业建议中枢策略是打好聚焦城市深耕战，明确了要在当地市场已毕限制排名前三的盘算；滨江办事默示捏续深耕长江三角洲地区，捏续通过策略互助、设立结伴公司及存量盘直拓等神态多渠说念拓展市场。
中指控股物业行状部总司理牛晓娟就此默示，现时物业市场进一步向限制物业企业集中，分化进一步加重，2024上半年营收第又名是终末又名的179倍，较上年同期普及61倍，较2023年全年普及17倍。“跟着高质料发展成为行业共鸣，企业膨胀策略正在从以往的限制优先转向效益优先。2024上半年，多家企业主动解约合约技俩及在管技俩，天然短期内导致科罚限制的着落，但能够普及运营质效，有用阻截计较效益的下滑。”据其先容，“与此同期，并购后遗症、联系方应收账款等风险敞口得到有用法例，关于净利率的影响徐徐接近尾声，上市物业企业尤其是民营企业的净利率将徐徐企稳，并出现诞生预期。”
（本文刊于1月4日出书的《证券市场周刊》。文中说起个股仅作例如分析，不作投资建议。）